Возможность редевелопмента территории площадью 113 акров на берегу реки Огайо под химико-перерабатывающие предприятия и объекты тяжелой промышленности

Данный завод представляет собой значительную возможность для редевелопмента в сфере тяжёлой промышленности в округе Брук, штат Западная Виргиния, и стратегически расположен на берегу реки Огайо в Верхней долине Огайо. Объект занимает площадь около 113 акров, состоящую из одного цельного участка, на котором располагается действующий завод по химической дистилляции и переработке площадью 33 акра, а также прилегающий участок площадью 80 акров, подлежащий рекультивации и известный как «Тримодальный терминал».

Действующий с 1914 года промышленный комплекс располагает обширной инфраструктурой, включая технологическое оборудование, котельные, системы очистки сточных вод, 13 зданий и сертифицированный речной причал.

Расположенный по соседству участок «Trimodal» представляет собой дополнительный участок очищенной и подлежащей разбиению на участки территории, что открывает возможности для расширения промышленности, развития высокотехнологичного производства, реализации проектов в области энергетического перехода, создания инфраструктуры центров обработки данных и развития логистического сектора.

Данный участок имеет непосредственный выход к реке Огайо и доступ к автомобильному, железнодорожному и водном транспорту, а также располагает развитой инфраструктурой коммунального обслуживания и газоснабжения.

ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

УЧАСТОК И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

Недвижимость состоит из двух взаимодополняющих участков:

1. Промышленный комплекс «Копперс» — площадью примерно 33 акра

Давно существующий комплекс по химической дистилляции и нефтепереработке, функционирующий с 1914 года, который включает в себя:

• 13 существующих промышленных зданий.
• Технологическое оборудование и многоступенчатые дистилляционные аппараты.
• Котельная с тремя котлами и заявленной производительностью по пару 120 000 фунтов в час.
• Существующая инфраструктура очистки сточных вод.
• Сертифицированный причал на реке Огайо.
• Осуществлены подключения к промышленным инженерным сетям.

2. Участок для строительства тримодального терминала — площадью примерно 80 акров

Прилегающий участок заброшенной территории/пустующего земельного участка, предоставляющий дополнительные возможности для застройки, в том числе:

• Очищенный и подлежащий разбиению на участки участок под промышленное строительство.
• Возможно разделение земельного участка на участки площадью от 1 акра.
• Существующая инфраструктура газоснабжения.
• Расположенная поблизости электрическая подстанция.
• Доступ к оптоволоконной связи.
• Муниципальная канализационная инфраструктура, расположенная рядом с объектом недвижимости.

В совокупности эти два участка образуют промышленный комплекс площадью примерно 113 акров, имеющий непрерывную границу с рекой Огайо и обладающий значительным потенциалом для реконструкции и расширения.

ЭНЕРГЕТИКА И ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

Данный участок обладает преимуществами в виде уже построенной электросетевой инфраструктуры и близости к региональным сетям коммунального снабжения.

Электроэнергия:

• Поставщик электроэнергии: Mon Power (дочерняя компания AEP).
• Заявленная мощность электроснабжения: 10–50 МВА.
• Возможное увеличение мощности: до 100 МВт при условии подтверждения мощности энергосистемы и состояния инфраструктуры.
• Напряжение на объекте: 24 000 В, пониженное до 2 400 В, трехфазное.
• Подстанция расположена на расстоянии примерно 1 000 футов от участка тримодального терминала.

Существующая электроэнергетическая инфраструктура создает потенциальную основу для продолжения промышленной деятельности, развития высокотехнологичного производства и энергоемких проектов, включая создание центров обработки данных, что, однако, требует проведения дополнительных исследований по вопросам энергоснабжения и модернизации.

ИНФРАСТРУКТУРА ГАЗОВОГО СЕКТОРА

Преимуществом данного объекта недвижимости является наличие действующих подключений к системе газоснабжения, обслуживающих оба участка застройки.

Промышленный комплекс «Копперс»:

• Поставщик: Direct Energy / Mountaineer Gas Company.
• Существующая 6-дюймовая магистральная газопроводная труба.
• Зафиксированное давление: 38 PSIG.
• Трубопровод расположен примерно в 156 футах от завода.

Посылка, доставляемая через тримодальный терминал:

• Существующий 3-дюймовый газопровод.
• Расчетная пропускная способность составляет примерно 100 000 кубических футов в час.

В настоящее время природный газ обеспечивает примерно 89 % годового потребления топлива существующей котельной, а остальные 11 % обеспечиваются за счет технологического растворителя.

ПРОМЫШЛЕННАЯ ПЕРЕРАБОТКА И ПРОИЗВОДСТВО

Предприятие в Копперсе исторически функционировало как комплекс по дистилляции каменноугольной смолы и химической переработке, обладая налаженной технологической инфраструктурой и промышленными производственными мощностями.

Согласно имеющимся данным, исторические технологические параметры включают:

• Многоступенчатые дистилляционные аппараты производительностью примерно 60–110 галлонов в минуту.
• Общая мощность завода по дистилляции составляет до 345 млн фунтов в год (2014 г.).
• Три промышленных котла с общей заявленной производительностью по пару 120 000 фунтов в час.

Исторический ассортимент продукции включает:

• Переработанное химическое масло.
• Нафталин.
• Дистиллятные масла.
• Углеродная смола.
• Смеси креозота.

Существующая инфраструктура открывает возможности для продолжения производства химической продукции, перепрофилирования промышленного объекта или его реконструкции с целью организации альтернативных производственных видов деятельности при условии надлежащей оценки состояния оборудования и проведения комплексной проверки эксплуатационных параметров.

ВОДА, СТОЧНЫЕ ВОДЫ И ИНФРАСТРУКТУРА
Водоснабжение: доступ к реке Огайо для нужд промышленного охлаждения, а коммунальная питьевая вода поставляется Департаментом водоснабжения города Фоллансби.

Очистка сточных вод: на территории объекта имеется действующая установка биологической очистки сточных вод, заявленная разрешённая пропускная способность которой составляет 350 000 галлонов в сутки. Кроме того, рядом с участком «Trimodal» проходит муниципальная канализационная сеть.

Оптоволоконная связь: На территории объекта «Koppers» имеется существующая оптоволоконная инфраструктура, предоставляемая компаниями Frontier и Verizon, а для участка «Trimodal» предусмотрено подключение к сетям компаний Frontier и Comcast.

Налаженная инфраструктура коммунального хозяйства и телекоммуникаций служит основой для обеспечения промышленной деятельности и будущего развития.

ЛОГИСТИКА И СТРАТЕГИЧЕСКОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ

Данный объект недвижимости расположен в стратегически выгодном месте в промышленном коридоре Верхней долины Огайо, что обеспечивает доступ к нескольким транспортным сетям.

1. 01
   АвтодорогаПрямой выезд на трассу № 2 штата Западная Виргиния.
2. 02
   Железнодорожный транспортподключение к железнодорожной сети Norfolk Southern.
3. 03
   Водный путьПрямой выход к реке Огайо и имеющийся сертифицированный причал на реке.
4. 04
   МестоположениеФоллансби, округ Брук, Западная Виргиния.

Сочетание автомобильного, железнодорожного и водного транспорта обеспечивает логистические преимущества для перевозки сыпучих материалов, промышленной продукции и ведения производственной деятельности.

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И СТИМУЛЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ

Данный объект недвижимости обладает потенциальными преимуществами для редевелопмента благодаря имеющейся промышленной инфраструктуре и условиям, характерным для заброшенных промышленных зон.

К ключевым аспектам в области охраны окружающей среды и развития относятся:

• Участок «Тримодал» получил сертификат о завершении работ от Департамента охраны окружающей среды Западной Вирджинии (WVDEP) в рамках Программы добровольной рекультивации.
• Доступен концептуальный обзор состояния окружающей среды на основе анализа документации.
• Текущая деятельность в области охраны окружающей среды и получения разрешений способствует планированию поэтапного развития.
• Присвоение статуса «федеральной зоны возможностей» может предусматривать налоговые льготы для инвестиций, отвечающих установленным критериям, при условии соблюдения соответствующих требований.

Экологическое состояние действующего завода «Копперс» и участка «Тримодал» следует оценивать отдельно в рамках процедуры комплексной проверки при приобретении.

ВОЗМОЖНЫЕ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ

Данный комплексный объект недвижимости открывает несколько потенциальных направлений для инвестиций и редевелопмента:

1. Промышленное и химическое производство: продолжение или расширение деятельности по химической переработке и нефтепереработке.
2. Энергетический переход: перепрофилирование существующей промышленной инфраструктуры для использования в энергетических целях.
3. Передовое производство: создание современных промышленных и производственных объектов.
4. Инфраструктура центра обработки данных: Возможное преобразование объекта в энергоемкий кампус цифровой инфраструктуры при условии обеспечения электроснабжения, охлаждения, наличия оптоволоконной сети и проведения экологической экспертизы.
5. Промышленная логистика: Использование речного причала, железнодорожной и автомобильной инфраструктуры для мультимодальных промышленных и дистрибьюторских операций.

ОБЗОР СДЕЛКИ

Пункт	Подробности
Актив	Завод компании «Koppers» в Фоллансби
Местоположение	Фоллансби, округ Брук, Западная Виргиния
Адрес	810 Копперс-роуд / 600 Ветеранов-драйв
Существующий промышленный объект	Примерно 33 акра
Тримодальный терминал по перевозке посылок	Примерно 80 акров
Общая площадь земельных участков	Примерно 113 акров
Исторические операции	Химическая дистилляция и переработка
Электросетевая инфраструктура	Заявленная эксплуатационная готовность: 10–50 МВА
Потенциал развития энергетики	Указано увеличение мощности на 100 МВт
Природный газ	Существующая инфраструктура на объекте
Очистка сточных вод	Разрешённая производительность — 350 000 галлонов в сутки
Транспорт	Автомобильный, железнодорожный и речной транспорт
Состояние окружающей среды	Компания «Trimodal Parcel» получила сертификат о завершении работ от Департамента охраны окружающей среды Западной Вирджинии (WVDEP)
Назначение инвестиций	Федеральная зона возможностей

КОМПЛЕКСНАЯ ПРОВЕРКА И ДАЛЬНЕЙШИЕ ДЕЙСТВИЯ

Потребуется дополнительная техническая, юридическая и коммерческая проверка, в том числе:

• Подтверждение права собственности на земельный участок, правового статуса, границ и включения участка в кадастр.
• Оценка состояния имеющегося промышленного оборудования и зданий.
• Проверка пропускной способности электросети и планируемого увеличения мощности на 100 МВт.
• Подтверждение мощностей по поставке природного газа и условий поставки.
• Анализ результатов экологической экспертизы и обязательств по рекультивации в отношении обоих земельных участков.
• Проверка разрешений на очистку сточных вод и состояния их эксплуатации.
• Оценка сертификации речных причалов и условий обеспечения железнодорожного доступа.
• Подтверждение применимых требований к инвестициям в зоны возможностей.